El Real Decreto-Ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos establece mecanismos que permiten la reestructuración de la deuda hipotecaria de quienes padecen extraordinarias dificultades para atender a su pago y la flexibilización de la ejecución de la garantía real.

Se aplicará a los contratos de préstamo garantizados con hipoteca cuyo deudor se encuentre situado en el umbral de exclusión, o sea los que cumplan todos los siguientes requisitos:

  • Que todos los miembros de la unidad familiar carezcan de rentas derivadas del trabajo o de actividades económicas
  • Que la cuota hipotecaria resulte superior al 60% de los ingresos netos del conjunto de la unidad familiar
  • Que el conjunto de los miembros de la unidad familiar carezca de cualesquiera otros bienes
  • Que se trate de un crédito hipotecario que recaiga sobre la única vivienda en propiedad y concedido para la adquisición de la misma
  • Que se trate de un crédito o préstamo que carezca de otras garantías reales o personales

En los préstamos en los que el deudor se encuentre situado en el umbral de exclusión el interés de demora aplicable será el resultante de sumar a los intereses pactados un 2,5% sobre el capital. En los supuestos de aplicación indebida por el deudor de las medidas se establece que será responsable de los daños y perjuicios así como de los gastos generados.

En la misma responsabilidad incurrirá el deudor que deliberadamente busque situarse en el umbral de exclusión.

El Real Decreto-Ley contiene diversas modificaciones de carácter fiscal para la aplicación de la norma sólo para los supuestos de deudor hipotecario en umbral de exclusión:

  • Modificación de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, para establecer la exención de la cuota gradual de documentos notariales de la modalidad de actos jurídicos documentados de este Impuesto
  • Modificación del Impuesto del Incremento del Valor de los terrenos de naturaleza urbana, de forma que con ocasión de la dación en pago tendrá la consideración de sujeto pasivo sustituto del contribuyente la entidad que adquiera el inmueble
  • Modificación del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas: estará exenta del impuesto la ganancia patrimonial que pudiera generar la dación en pago.

Se bonifican en un 50% los derechos notariales y registrales derivados de la cancelación de hipoteca en los casos de dación en pago por deudor hipotecario situado en el umbral de exclusión.

También se modifica el procedimiento de ejecución extrajudicial contra la vivienda habitual del deudor: servirá de tipo el pactado en la escritura de constitución de hipoteca, y si se presentaran posturas por un importe igual o superior al 70% del valor, se entenderá adjudicada la finca a quien presente la mejor postura. Caso de que fuera inferior al 70% el deudor podrá presentar en el plazo de diez días un tercero que mejore la postura. Si en el acto de la subasta no hubiere ningún postor, podrá el acreedor, en el plazo de veinte días, pedir la adjudicación por importe igual o superior al 60% del valor de tasación.

Igualmente, se efectúan una serie de modificaciones relativas al alquiler y a los procesos de desahucio: se establece la preferencia para el acceso a las ayudas a los inquilinos derivadas del Real Decreto 2066/2008, de 12 de diciembre, por el que se regula el Plan de la Vivienda y Rehabilitación 2009-2012 a las personas que hubieran sido objeto de una resolución judicial de lanzamiento de su vivienda habitual como consecuencia de procesos judiciales o extrajudiciales de ejecución hipotecaria. La solicitud de ayuda debe presentarse en un plazo no superior a seis meses y tendrán la consideración de colectivo con derecho a protección preferente para el acceso a las ayudas a los inquilinos.

También podrán obtener las ayudas a los inquilinos los que suscriban contratos de arrendamiento como consecuencia de la aplicación de la dación en pago prevista en el Código de Buenas Prácticas. También se establece que en los contratos de arrendamiento que se suscriban como consecuencia de la aplicación del Código de Buenas Prácticas la duración será de dos años sin derecho a prórroga y la renta será de conformidad con lo previsto en el Código de Buenas Prácticas. A los seis meses de producirse el impago de la renta el arrendador podrá iniciar el desahucio del arrendatario. Transcurrido el plazo de dos años de duración del contrato también podrá iniciar el procedimiento de desahucio y en el mismo se podrá reclamar, como renta impagada, la renta de mercado correspondiente a los meses en los que la vivienda hubiera estado ocupada indebidamente.

Código de buenas prácticas

El propio Real Decreto establece un Código de Buenas Prácticas de adhesión voluntaria que se aplicará a las hipotecas cuyo precio de adquisición no hubiera excedido de:

  • 200.000€ para los municipios de más de un millón de habitantes
  • 180.000€ para municipios entre quinientos mil uno y un millón de habitantes
  • 150.000€ para municipios entre cien mil uno y quinientos mil habitantes
  • 120.000€ para municipios de hasta cien mil habitantes

Desde que se adhieran las entidades de crédito será de obligada aplicación y su contenido no será de aplicación extensiva a ningún otro ámbito.

Se establecen medidas previas a la ejecución hipotecaria, medidas complementarias y medidas sustitutivas de la ejecución hipotecaria.

Medidas previas a la ejecución hipotecaria

Los deudores podrán solicitar y obtener de la entidad acreedora la reestructuración de su deuda hipotecaria, por lo que en el plazo de un mes desde que se solicite la entidad deberá notificar y ofrecer al deudor un plan de reestructuración con las siguientes medidas:

  • Carencia en la amortización de capital de cuatro años
  • Ampliación del plazo de amortización hasta un total de 40 años
  • Reducción del tipo de interés aplicable a Euribor + 0’25% durante el plazo de carencia.

Adicionalmente y entre otras medidas las entidades podrán también reunificar el conjunto de las deudas contraídas por el deudor.

Medidas complementarias

Los deudores podrán solicitar una quita en el capital pendiente de amortización, que la entidad tendrá la facultad de aceptar o rechazar. Se entenderá que el plan de reestructuración es inviable cuando se establezca una cuota hipotecaria mensual superior al 60% de los ingresos del conjunto de la unidad familiar.

Medidas sustitutivas de la ejecución hipotecaria

La dación en pago de la vivienda habitual en el caso de que las medidas complementarias anteriores no resulten viables, lo que supondrá la cancelación total de la deuda garantizada con hipoteca y de las responsabilidades personales del deudor y de terceros. El deudor podrá permanecer durante un plazo de dos años en la vivienda en concepto de arrendatario, satisfaciendo una renta anual del 3% del importe total de la deuda en el momento de la dación.

Las entidades podrán pactar con los deudores la cesión de una parte de la plusvalía generada por la enajenación de la vivienda.

Este artículo no debe ni pretende ser considerado como asesoramiento legal

Álvaro Porcar Abogados Abogados

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