Desde el punto de vista de empresas y particulares extranjeros, invertir adquiriendo bienes inmuebles en nuestro país puede resultar una opción muy interesante, dada la situación actual y el elevado número de inmuebles disponibles, así como el asequible precio que éstos pueden llegar a tener.

Por otra parte, es importante señalar que antes de realizar tal adquisición es conveniente conocer el singular sistema registral español, sistema que, a diferencia de los vigentes en la mayoría de países de nuestro entorno, se puede calificar como mixto, pues contiene elementos de los dos grupos de sistemas registrales más relevantes: el alemán y el francés. Como resultado, el Registro de la Propiedad en España otorga una importante protección de los derechos y bienes inscribibles, otorgando una posición ventajosa para su titular. Es por ello que nos referiremos a los rasgos definidores de esta especial protección, que puede suponer un incentivo añadido a la inversión inmobiliaria extranjera en España.

Regulado principalmente por la Ley Hipotecaria (LH), aprobada por Decreto de 8 de febrero de 1946 y su Reglamento (RH), aprobado por Decreto de 14 de febrero de 1947), el Registro de la Propiedad es la institución jurídica a través de la cual se realiza la publicidad del dominio y demás derechos reales sobre bienes inmuebles, así como su protección a través de la inscripción de tales bienes y derechos. Esos bienes y derechos inscribibles constituyen su objeto, y se delimitan en el art. 2 LH.

Derechos inscribibles en el Registro:

  • Títulos declarativos o traslativos del dominio o de los derechos reales impuestos sobre los inmuebles
  • Los títulos en que se constituyan, reconozcan, transmitan, modifiquen o extingan derechos de usufructo, uso, habitación, enfiteusis, hipoteca, censos, servidumbre y otros cualesquiera reales
  • Actos y contratos por los que se adjudiquen inmuebles o derechos reales, aun con la obligación de transmitirlos o invertir su importe en objeto determinado
  • Resoluciones judiciales en cuanto a la capacidad civil de las personas que afecten a la libre disposición de sus bienes
  • Contratos de arrendamiento de bienes inmuebles, así como subarriendo, cesión y subrogación de los mismos
  • Bienes y derechos de las Administraciones Públicas y de la Iglesia

El RH, en su art. 7, permite la inscripción de otros títulos sobre otros derechos o actos con naturaleza o transcendencia real que no estén tipificados. La mera posesión no es inscribible (art. 5 LH).

Las personas legitimadas para inscribir, según el art. 6 LH son: el que adquiera el derecho; el que lo transmita; el que tenga interés en que el derecho se debe inscribir; y el representante de cualquiera de ellos.

El Registrador, una vez presentada la solicitud de inscripción, procede a comprobar si el título cumple con los requisitos legales, calificando positiva o negativamente la inscripción, lo que implica la práctica o no del asiento de inscripción (o anotación preventiva)

Formuladas estas cuestiones básicas, al adentrarnos en los principios inspiradores del Registro es cuando encontramos su configuración protectora a la que nos referíamos.

En primer lugar, generalmente la inscripción en el Registro es declarativa, esto es, el negocio jurídico en cuestión se constituye y existe con independencia de su inscripción registral. El Registro opera entonces únicamente como medio de publicidad y protección erga omnes. Si queremos que se produzcan estos efectos frente a terceros practicaremos la inscripción, lo que implica que en la mayoría de los casos la inscripción es voluntaria, no puede ser iniciada de oficio (principio de rogación).

Pero esta voluntariedad no rige en todos los casos, pues, con carácter excepcional, hay ciertos títulos que si no se inscriben en el Registro se tienen por no existentes, es decir, su inscripción es constitutiva. Entre ellos, el más importante es la hipoteca (Art. 1875 CC, 145 LH). Así, si se constituye una hipoteca y no se inscribe en el Registro, no existe a efectos legales ni entre las partes ni frente a terceros. Es por ello de vital importancia cumplir con la formalidad de constituir escritura pública de la hipoteca y posteriormente inscribir tal escritura en el Registro, si queremos que se tenga como válida. Asimismo cualquier negocio jurídico que afecte a la hipoteca ha de ser inscrito. Otros derechos reales como la prenda sin desplazamiento o el derecho de superficie también requieren inscripción constitutiva.

Una vez que la inscripción se realiza correctamente, de conformidad a los principios de legalidad (la inscripción ha de ajustarse a derecho, el Registrador en su calificación es quien controla si se cumple o no con los requisitos legales) y especialidad (los derechos inscritos han de estar perfectamente determinados, conforme a las exigencias del art. 9LH), y respetando el principio de tracto sucesivo (para inscribir títulos ha de constar previamente el derecho de la persona que lo otorgue) tal inscripción produce ciertos efectos favorables para el beneficiario de la inscripción.

Como efectos centrales, destacamos que los derechos reales inscritos en el Registro se presumen existentes y pertenecientes a su titular, en la forma determinada en el asiento respectivo; y además, también se presume que quien tenga inscritos los derechos tiene la posesión de los mismos durante toda la vigencia del asiento (sumando la de los titulares anteriores). Ambas presunciones admiten prueba en contrario. Esto se conoce como principio de legitimación.

Igualmente, también resulta capital el principio de fe pública registral, el cual implica que el tercero adquirente de buena fe (tercero hipotecario) que adquiere onerosamente el inmueble de una persona aparentemente legitimada para transmitir, e inscribe su derecho en el Registro, queda protegido por éste mediante una presunción iuris et de iure (que no admite prueba en contrario) de que su adquisición se mantendrá en los términos que aparecen en el Registro, otorgándole una posición inatacable frente a todos.

Factor determinante para la protección registral es la concurrencia de la buena fe en el adquirente, esto es, la creencia de que la persona que le transmitió el derecho era su titular y podía transmitirlo (y en su aspecto negativo, el desconocimiento de los vicios o circunstancias que invalidan la titularidad del transmitente). Así pues, a efectos prácticos, reporta un importante beneficio al tercero.

Por ejemplo, si una persona adquiere una finca de otra que aparece como propietaria de la misma en el Registro de la Propiedad, desconociendo que el contenido del Registro no se adecua a la realidad (desconocimiento que se presume siempre), si la adquisición es onerosa y el adquirente inscribe la compraventa en el Registro de la Propiedad, dicho adquirente continuará siendo propietario aunque después se declare judicialmente que quien se la transmitió no tenía la propiedad de la finca, por causas que no consten en el Registro.

Por otro lado, respecto de los efectos derivados del principio de legitimación, hay que señalar que a efectos prácticos también reportan importantes ventajas, sobre todo en cuanto a aspectos procesales (es decir, a la hora de actuar en un proceso judicial): al existir la presunción de ser el titular del derecho, desaparece la carga de la prueba para él, bastará con aportar una certificación registral. Además al titular del derecho se le confiere la legitimación para ejercitar acciones y excepciones para defender su derecho, por el mero hecho de aparecer como titular en el registro. Entre tales acciones nos encontramos con la reivindicatoria, negatoria y confesoria, así como otras especiales.

En lo que respecta a las excepciones, éstas pueden ejercitarse en el marco de los embargos preventivos, juicios ejecutivos y vía de apremio, cuando se intenten ejecutar bienes siendo el demandado persona distinta del titular registral de tales bienes.

De esta forma, se puede apreciar fácilmente las grandes ventajas que puede suponer inscribir derechos reales, sobre inmuebles desde la posición del potencial adquirente extranjero, en el Registro de la Propiedad español, y lo importante que es conocer estas circunstancias, para gozar de la máxima protección y seguridad en las inversiones que puedan realizarse. En caso contrario, si no se realizan estas previsiones, se podrá producir una situación de incertidumbre e inseguridad que irá desde una importante falta de protección frente a terceros de los derechos en cuestión (así el art. 32 LH dice que los derechos reales que no estén debidamente inscritos en el Registro no perjudican a terceros, principio de inoponibilidad), por lo que éstos pueden atacar la posición del titular del derecho, hasta que el derecho ni siquiera exista, como en el caso de la hipoteca.

Es por todo lo expuesto por lo que recomendamos que, al momento de adquirir un inmueble en España, se recurra previamente a un asesoramiento adecuado en la materia, asegurando así que el correspondiente título pueda ser efectivamente inscrito en el Registro de la Propiedad y beneficiarse de esta forma de todo su halo protector y evitar situaciones inesperadas.

Gonzalo Hurtado

Mariscal & Abogados

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