La actual situación de crisis ha ocasionado que en algunos casos no se pueda atender el pago de la hipoteca que  financia la vivienda propia, lo que en  algunas situaciones lleva a entregar el inmueble mediante dación en pago, para los casos de viviendas cuyo valor actual es menor que la hipoteca pendiente de pago, siempre que se aprecie imposibilidad de pago.

A efectos del impuesto sobre la renta (IRPF) -siempre que la totalidad del préstamo original se haya destinado a la adquisición de la vivienda- se produce una pérdida patrimonial a integrar en la base imponible del ahorro y cuya cuantificación debe realizarse con la norma de las permutas.

Pero en los supuestos en que la hipoteca concedida no se destinó íntegramente a la adquisición del inmueble que ahora es objeto de transmisión, sino que una parte de la misma se destinó a otros fines, el tratamiento a efectos del IRPF difiere sustancialmente.

Este diferente trato deriva de que en estos casos se pueden diferenciar claramente (para el fisco) dos operaciones. En consecuencia, se producen dos alteraciones patrimoniales diferenciadas.

Por la transmisión del inmueble como consecuencia de la dación en pago -y por la parte de la hipoteca que le corresponda- se generará una alteración patrimonial que dará lugar a una pérdida patrimonial.

Por otra parte, se generará otra ganancia patrimonial que deriva de que el banco concedió una hipoteca que superaba el valor de adquisición de la vivienda y por lo tanto el exceso se destinó a otros fines. (equipamiento de la vivienda, vehículos, etc.).

Ya que en el momento actual el importe pendiente de la hipoteca con el que se financió la adquisición es objeto de condonación, se produce una alteración patrimonial como consecuencia de la desaparición de dicha parte del préstamo. Dicho de otra manera, se adquirieron una serie de bienes o servicios que finalmente no se van a pagar en todo o en parte.

Así, esta segunda operación da lugar a otra alteración patrimonial que generará esta vez una ganancia patrimonial a integrar en la base imponible general al no derivar de la transmisión de ningún elemento patrimonial sino de no tener que pagar un préstamo.

Como vemos, el criterio seguido hasta ahora por la AEAT es considerar que a efectos del IRPF -siempre que la totalidad del préstamo original se haya destinado a la adquisición de la vivienda- se produce una pérdida patrimonial a integrar en la base imponible del Ahorro y cuya cuantificación debe realizarse con la norma de las permutas. La determinación del valor de transmisión en aplicación del artículo 37.1.h) cabría considerar que se están permutando dos bienes o derechos -la vivienda y el préstamo-; en consecuencia, como valor de transmisión, se tomaría el mayor de ambos.

No obstante lo antes expuesto y en base al informe 2011-34560 de 03/10/2011, emitido por la Subdirección General  de Impuestos Patrimoniales, Tasas y Precios Públicos el tratamiento fiscal de las daciones en pago quedaría de la siguiente manera: El contribuyente -además de integrar una pérdida patrimonial en su base imponible del ahorro en el IRPF- debe tributar por otra ganancia a título gratuito por el ISD que coincide con la diferencia entre el valor de mercado del inmueble por el que se ha producido la dación en pago y el total de la hipoteca condonada.

Además, debe tenerse en cuenta que la dación en pago genera la obligación para quien transmite el inmueble de declarar y pagar el Impuesto sobre el Incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana, antigua plusvalía municipal, que grava el incremento de valor que ha experimentado el suelo a lo largo del tiempo en base al valor catastral; y que si dicha dación se realiza antes de los tres años  desde la compra del inmueble se produce la pérdida del derecho a deducir  por adquisición de vivienda practicada debiendo ingresar en el tesoro el importe indebidamente deducido y los intereses de demora.

Conclusión

Por todo ello, antes de convenir una dación en pago conviene informarse debidamente de las consecuencias fiscales de la operación, pues puede ocurrir que para liberarnos de una deuda nos encontremos con otra nueva, esta vez con el fisco.

Este artículo no debe ni pretende ser considerado como asesoramiento legal

Álvaro Porcar Abogados Abogados

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