Der Unterschied zwischen Preis und steuerlichem Wert beim Kauf von Immobilien
Wer in eine Immobilie in Spanien investiert, sollte davon ausgehen können, dass der von ihm gezahlte Kaufpreis mit dem in der Kaufurkunde angegebenen Wert übereinstimmen muss. Im Laufe der Jahre haben sich jedoch je nach Konjunkturlage und der Haltung der Steuerbehörden sehr unterschiedliche Situationen ergeben.
Denjenigen, die vor dem Platzen der Immobilienblase 2008 eine Immobilie gekauft haben, ist wahrscheinlich der Vorschlag bekannt, in der Kaufurkunde einen niedrigeren Preis anzugeben, als der, der tatsächlich gezahlt wurde. Diese Vorgehensweise war seinerzeit weit verbreitet, um dem Käufer und dem Verkäufer Steuern einzusparen. So zahlte dann der Käufer weniger Vermögensübertragungssteuer in seiner Eigenschaft als Erwerbender, da diese auf der Grundlage des Kaufpreises berechnet wird; aber auch der Verkäufer zahlte weniger, da der Vermögenszuwachs durch den Verkauf geringer war und somit auch die von ihm zu zahlende Einkommensteuer.
Die Zeiten ändern sich und, wer hätte das gedacht, heute ist die Lage genau umgekehrt. Die derzeitige katastrophale Situation des Immobilienmarktes kann dazu führen, dass Käufer und Verkäufer einen höheren Wert als den tatsächlich gezahlten Wert angeben, um eine Prüfung durch das Finanzamt zu vermeiden. Denn unabhängig vom tatsächlich gezahlten Preis ist der Referenzwert für das Finanzamt ein von vornherein feststehender Wert, der sogenannte “steuerliche Wert”. Dieser Wert kann für jeden konkreten Fall ausgehend von dem durch das Finanzamt für die Immobilie nach verschiedenen objektiven Faktoren bestimmten Wert berechnet werden. Einige Gemeinden haben in den goldenen Jahren vor 2008 die Katasterwerte der Immobilien ihrer Region aktualisiert und sie ganz nach dem Vorbild der spektakulären Entwicklung der Immobilienpreise erhöht. Sind die Katasterwerte einer Gemeinde einmal geändert, ist eine neue Modifizierung nicht einfach. Zudem sind hierzu gesetzliche Fristen einzuhalten, durch die eine erneute Aktualisierung um einige Jahre hinausgezögert wird. Aus diesem Grund treffen wir heute teilweise auf Katasterwerte, die vor dem Platzen der Immobilienblase aktualisiert wurden und aus denen sich Mindeststeuerwerte ergeben, die über dem durchschnittlichen Marktpreis liegen.
Wird dieser steuerliche Wert beim Abschluss des Kaufvertrags in einer notariellen Urkunde nicht in Betracht gezogen, erfolgt mit größter Sicherheit eine Inspektion durch die Steuerbehörde, vor der es sicher schwer nachzuweisen ist, dass nicht mehr gezahlt wurde, als in der Urkunde angegeben wurde, auch wenn der angegebene Preis dem tatsächlich gezahlten Preis entspricht.
Carlos Prieto Cid, Rechtsanwalt
Tarracoiuris Abogados, deutschsprachige Rechtsanwälte in Tarragona, Spain
Member of Eurojuris España, Internationales Netzwerk von Spanischen Anwaltskanzleien
