Le secteur immobilier espagnol connait un nouveau regain d\u2019int\u00e9r\u00eat aux yeux des investisseurs priv\u00e9s et professionnels, le nombre de transactions immobili\u00e8res en Espagne \u00e9tant en hausse lors des deux derni\u00e8res ann\u00e9es[i]. Parmi les actifs qui ont le vent en poupe, les biens situ\u00e9s \u00e0 Madrid et Barcelone, tant les biens \u00e0 usage d\u2019habitation que les locaux commerciaux, sont particuli\u00e8rement demand\u00e9s[ii].<\/p>\n
Mais qui dit achat immobilier dit aussi transaction juridique. Or le contrat de vente immobili\u00e8re soul\u00e8ve des doutes et des interrogations, auxquels nous r\u00e9pondons. Si en France l\u2019avocat est g\u00e9n\u00e9ralement absent des transactions immobili\u00e8res au profit du notaire, qui a l\u2019obligation d\u2019effectuer des v\u00e9rifications administratives et urbanistiques pr\u00e9alables, la situation est diff\u00e9rente en Espagne. En effet, le notaire espagnol n\u2019ayant pas ces obligations, il est fortement recommand\u00e9 de recourir aux conseils d\u2019un avocat pour se pr\u00e9munir des risques inh\u00e9rents \u00e0 l\u2019achat.<\/p>\n
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L\u2019article 1.280 du Code Civil espagnol[iii] dispose que les actes et contrats qui ont pour objet la cr\u00e9ation, la transmission, la modification ou l\u2019extinction de droits r\u00e9els sur un bien immobilier doivent \u00eatre \u00e9tablis par acte authentique. En cons\u00e9quence, le contrat de vente immobili\u00e8re doit \u00eatre \u00e9tabli par acte notari\u00e9.<\/p>\n
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L\u2019acheteur devant agir avec diligence, il doit effectuer un ensemble de v\u00e9rifications relatives \u00e0 la chose objet de la transaction avant de proc\u00e9der \u00e0 l\u2019acquisition et donc analyser les documents suivants\u00a0:<\/p>\n
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La Loi n\u2019oblige pas les parties \u00e0 signer un compromis de ventes ou contrat d\u2019arrhes (enlace) mais en pratique la signature d\u2019un tel document est tr\u00e8s fr\u00e9quente car elle vient mat\u00e9rialiser l\u2019intention de convenir d\u2019un accord entre les parties. En r\u00e9alit\u00e9, le Code civil n\u2019aborde pas le contrat d\u2019arrhes mais seulement les arrhes, en son article 1454[iv]\u00a0: \u00ab\u00a0si les parties ont convenu du versement d\u2019arrhes ou d\u2019une avance dans le contrat de vente, ce dernier peut \u00eatre r\u00e9sili\u00e9, l\u2019acheteur acceptant de perdre les arrhes ou l\u2019avance vers\u00e9e et le vendeur s\u2019engageant \u00e0 les rendre au double\u00a0\u00bb.\u00a0Dans la pratique, les arrhes s\u2019\u00e9l\u00e8vent g\u00e9n\u00e9ralement \u00e0 10% du montant de la transaction.<\/p>\n
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Une hypoth\u00e8que est un droit sur un bien immeuble accord\u00e9 \u00e0 un cr\u00e9ancier n\u2019impliquant pas la d\u00e9possession du bien pour son propri\u00e9taire. Le r\u00e9gime de l\u2019hypoth\u00e8que est pr\u00e9vu en Espagne\u00a0? par les articles 1876 du Code Civil et 104 de la Loi Hypoth\u00e9caire. Le d\u00e9biteur s\u2019engage \u00e0 rembourser \u00e0 la banque (cr\u00e9anci\u00e8re) la somme pr\u00eat\u00e9e et les int\u00e9r\u00eats en sus. En cas de retard dans le paiement, le d\u00e9biteur doit payer des int\u00e9r\u00eats de retard \u00e0 la banque. Si, dans le d\u00e9lai convenu entre la banque et le d\u00e9biteur, ce dernier n\u2019a pas vers\u00e9 l\u2019int\u00e9gralit\u00e9 de la somme, la banque peut saisir le bien pour le mettre aux ench\u00e8res afin d\u2019obtenir le recouvrement de la somme restant due.<\/p>\n
L\u2019hypoth\u00e8que grevant un bien immobilier doit \u00eatre inscrite au Registre Foncier, ce qui la rend publique aux yeux des tiers.\u00a0L\u2019acheteur doit donc v\u00e9rifier l\u2019existence d\u2019une hypoth\u00e8que pour \u00e9viter que le bien ne soit saisi post\u00e9rieurement \u00e0 son acquisition.<\/p>\n
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Concernant la partie vendeuse, le contrat de vente doit \u00eatre sign\u00e9 par tous les propri\u00e9taires du bien identifi\u00e9s au Registre Foncier. Lorsque le vendeur est un promoteur immobilier, le signataire est un administrateur ou un fond\u00e9 de pouvoir de la soci\u00e9t\u00e9.<\/p>\n
Concernant la partie acheteuse, si le bien est achet\u00e9 par des \u00e9poux dont le mariage est plac\u00e9 sous le r\u00e9gime de la communaut\u00e9 r\u00e9duite aux acqu\u00eats, la signature des deux \u00e9poux est exig\u00e9e.<\/p>\n
Les parties peuvent se faire repr\u00e9senter. Les acheteurs \u00e9trangers qui veulent \u00e9viter le d\u00e9placement doivent signer une procuration notari\u00e9e dans leur pays d\u2019origine. La procuration doit \u00eatre rev\u00eatue de l\u2019Apostille de La Haye ou \u00eatre l\u00e9galis\u00e9e si le pays d\u2019origine n\u2019est pas signataire de la Convention de La Haye du 5 octobre 1961.<\/p>\n
Cl\u00e9ment-Henri Girardot<\/strong><\/p>\n Mariscal Abogados, Avocats francophones en Espagne<\/strong><\/a><\/p>\n <\/p>\n [i] http:\/\/www.fomento.gob.es\/be2\/?nivel=2&orden=34000000 <\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":" Le secteur immobilier connait une phase de reprise en Espagne. Toutefois, il faut rester prudent avant d\u2019investir dans l\u2019immobilier en Espagne afin d\u2019\u00e9viter les risques inh\u00e9rents \u00e0 l\u2019achat d\u2019un bien immobilier. Il est donc essentiel d\u2019effectuer des v\u00e9rifications administratives et urbanistiques et de s\u2019informer sur le d\u00e9roulement d\u2019une transaction immobili\u00e8re en Espagne.<\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":0,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[258],"tags":[],"class_list":["post-5057","post","type-post","status-publish","format-standard","hentry","category-articles-juridiques"],"yoast_head":"\nEurojuris Espa\u00f1a<\/em><\/a><\/strong><\/strong>, r\u00e9seau espagnol inernational de cabinet d\u2019avocats<\/em><\/a><\/strong><\/strong><\/h2>\n
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\n[ii] http:\/\/www.expansion.com\/empresas\/inmobiliario\/2015\/12\/13\/566d9419e2704ebe3c8b45a7.html
\n[iii] http:\/\/noticias.juridicas.com\/base_datos\/Privado\/cc.l4t2.html
\n[iv] Art\u00edculo 1454\u2013 hubiesen mediado arras o se\u00f1al en el contrato de compra y venta, podr\u00e1 rescindirse el contrato allan\u00e1ndose el comprador a perderlas, o el vendedor a devolverlas duplicadas.<\/p>\n