Du point de vue des entreprises et des particuliers \u00e9trangers, investir au moyen de l\u2019acquisition de biens immeubles dans notre pays peut s\u2019av\u00e9rer \u00eatre un choix tr\u00e8s int\u00e9ressant, vue la situation actuelle et le nombre \u00e9lev\u00e9 d\u2019immeubles disponibles, ainsi que les prix attractifs qui pourraient en \u00e9maner.<\/p>\n
D\u2019autre part, il est important de rappeler qu\u2019avant de r\u00e9aliser un tel achat, il convient de conna\u00eetre le syst\u00e8me \u00ab hybride \u00bb d\u2019enregistrement espagnol, qui, \u00e0 la diff\u00e9rence des syst\u00e8mes en vigueur dans la majeure partie des pays nous entourant, comprend des \u00e9l\u00e9ments des deux principaux groupes de syst\u00e8mes d\u2019enregistrement: le syst\u00e8me allemand et le syst\u00e8me fran\u00e7ais. En effet, le Registre de la Propri\u00e9t\u00e9 en Espagne accorde une importante protection des droits et des biens immeubles, offrant une position avantageuse pour son titulaire. Aussi nous nous r\u00e9f\u00e9rerons aux traits caract\u00e9ristiques de cette protection sp\u00e9cifique qui pourrait encourager l\u2019investissement immobilier \u00e9tranger en Espagne.<\/p>\n
R\u00e8glement\u00e9e principalement par la Loi Hypoth\u00e9caire (LH), approuv\u00e9e par un D\u00e9cret du 8 F\u00e9vrier 1946 et son R\u00e8glement (RH) approuv\u00e9 par un D\u00e9cret du 14 f\u00e9vrier 1947, le Registre de la Propri\u00e9t\u00e9 est une institution juridique \u00e0 travers laquelle se r\u00e9alise la publicit\u00e9 du bien immobilier ainsi que les autres droits r\u00e9els qu\u2019elle suscite, de m\u00eame que sa protection par l\u2019inscription de ces biens et de ces droits. Ces biens et droits inscriptibles en constituent l\u2019objet, et sont d\u00e9limit\u00e9s dans l\u2019article 2 LH :<\/p>\n
<\/p>\n
Le RH, dans son article 7, permet l\u2019inscription d\u2019autres titres sur d\u2019autres droits ou actes de nature ou de port\u00e9e non sp\u00e9cifi\u00e9s. La simple possession n\u2019est pas inscriptible (art. 5 LH).<\/p>\n
Les personnes admises \u00e0 l\u2019inscription sont, selon l\u2019article 6 LH : Celui qui acquiert ce droit, celui qui le transmet, celui qui a un int\u00e9r\u00eat \u00e0 ce que ce droit soit inscrit, et le repr\u00e9sentant de quelconque d\u2019entre eux.<\/p>\n
Le bureau d\u2019enregistrement, une fois la demande pr\u00e9sent\u00e9e, v\u00e9rifie si le titre remplit les conditions l\u00e9gales, qualifiant l\u2019inscription de positive ou n\u00e9gative, autorisant ainsi la pratique ou non de l\u2019inscription (ou d\u2019une annotation pr\u00e9ventive)<\/p>\n
Une fois les questions basiques \u00e9voqu\u00e9es, nous nous pencherons sur les principes auxquels s\u2019inspire le registre, nous r\u00e9f\u00e9rant \u00e0 sa configuration protectrice.<\/p>\n
En premier lieu, l\u2019inscription dans le Registre a un caract\u00e8re en principe d\u00e9claratif, en ce sens que l\u2019acte juridique en question se constitue et existe ind\u00e9pendamment de son enregistrement. Le Registre op\u00e8re donc uniquement comme moyen de publicit\u00e9 et de protection erga omnes. S\u2019il est souhait\u00e9 que se produisent des effets \u00e0 l\u2019\u00e9gard des tiers, il conviendra de proc\u00e9der \u00e0 une inscription, ce qui impliquera que dans la majeure partie des cas l\u2019inscription est volontaire, et ne peut \u00eatre soulev\u00e9e par quelconque office. (Principe de libre choix). Cependant, ce caract\u00e8re volontaire ne s\u2019applique pas \u00e0 toutes les situations, car dans certains cas particuliers, certains titres, s\u2019ils ne sont pas inscrits dans le Registre, seront consid\u00e9r\u00e9s comme inexistants, en ce sens que leur inscription est constitutive. Parmi ces titres, le plus notable est celui de l\u2019hypoth\u00e8que (Art. 1875 CC, 145 LH). Ainsi, si une hypoth\u00e8que est constitu\u00e9e et n\u2019est pas inscrite au sein du Registre, elle ne peut produire des effets juridiques, ni pour les parties, ni aupr\u00e8s des tiers. Il est donc d\u2019importance vitale de constituer l\u2019acte public de l\u2019hypoth\u00e8que et de l\u2019inscrire au Registre par la suite si on veut qu\u2019elle soit valide. De plus, toute action l\u00e9gale affectant l\u2019hypoth\u00e8que doit \u00eatre inscrite. Les autres droits r\u00e9els comme le gage sans d\u00e9possession ou le droit de superficie requi\u00e8rent \u00e9galement une inscription consultative.<\/p>\n
Une fois l\u2019inscription r\u00e9alis\u00e9e en bonne et due forme, conform\u00e9ment aux principes de l\u00e9galit\u00e9 (l\u2019inscription doit s\u2019adapter au droit, le bureau d\u2019enregistrement contr\u00f4le si les conditions l\u00e9gales sont remplies ou non) et de sp\u00e9cialit\u00e9 (les droits inscrits doivent \u00eatre parfaitement d\u00e9termin\u00e9s, conform\u00e9ment aux exigences de l\u2019article 9LH), et respectant le principe de traitement successif (il doit \u00eatre fait \u00e9tat des droits de la personne qui l\u2019octroi au pr\u00e9alable pour inscrire les titres) une telle inscription produira certains effets favorables au b\u00e9n\u00e9ficiaire de l\u2019inscription.<\/p>\n
Parmi les effets principaux, il convient de souligner que les droits r\u00e9els inscrits au Registre existent et appartiennent \u00e0 leur titulaire de mani\u00e8re pr\u00e9sum\u00e9e, dans la forme d\u00e9termin\u00e9e respectivement par chaque inscription ; et se pr\u00e9sume \u00e9galement la possession des droits de celui qui les d\u00e9tient durant la validit\u00e9 de l\u2019inscription (en ajoutant ceux des anciens titulaires). Ces deux pr\u00e9somptions admettent la preuve du contraire, conform\u00e9ment au principe de l\u00e9gitimation.<\/p>\n
De m\u00eame, le principe de foi publique en mati\u00e8re d\u2019enregistrement est capital, car il implique que le tiers acqu\u00e9reur de bonne foi (tiers hypoth\u00e9caire) qui acquiert le bien immeuble d\u2019une personne manifestement l\u00e9gitime pour transmettre, et qui inscrit son droit dans le Registre, b\u00e9n\u00e9ficie de la protection que conf\u00e8re la pr\u00e9somption irr\u00e9fragable (qui n\u2019admet pas la preuve contraire) et son acquisition sera maintenue dans les termes indiqu\u00e9s au Registre, lui accordant une position inattaquable.<\/p>\n
Le facteur d\u00e9terminant pour une telle protection, r\u00e9side dans la concurrence de la bonne foi en l\u2019acqu\u00e9reur, \u00e0 savoir la croyance que la personne qui a transmis le droit en \u00e9tait le titulaire et pouvait le transmettre (et dans son aspect n\u00e9gatif, la m\u00e9connaissance des vices ou circonstances qui invalident la propri\u00e9t\u00e9 du transmetteur). Ainsi, en pratique, un tel concept conf\u00e8re au tiers un avantage significatif.<\/p>\n
\u00c0 titre d\u2019exemple, si une personne fait l\u2019acquisition du domaine d\u2019une autre personne qui figure au Registre en tant que propri\u00e9taire, (m\u00e9connaissant le caract\u00e8re perp\u00e9tuel de la pr\u00e9somption), si l\u2019acquisition se fait \u00e0 titre on\u00e9reux, et que l\u2019acqu\u00e9reur inscrit la vente au sein du Registre de la Propri\u00e9t\u00e9, l\u2019acqu\u00e9reur restera propri\u00e9taire m\u00eame s\u2019il est judiciairement d\u00e9clar\u00e9 par la suite que celui qui l\u2019a transmise ne d\u00e9tenait pas la propri\u00e9t\u00e9 du domaine, pour des raisons ind\u00e9pendantes du Registre.<\/p>\n
D\u2019autre part, concernant les effets d\u00e9riv\u00e9s du principe de l\u00e9gitimation, il convient de souligner qu\u2019en pratique, de nombreux avantages en d\u00e9coulent, principalement concernant les aspects proc\u00e9duraux (au moment d\u2019intenter une action en justice) : il existe une pr\u00e9somption de titularit\u00e9 des droits, par laquelle disparait la charge de la preuve, et le simple apport d\u2019une certification d\u2019inscription suffira. De plus, la simple inscription en tant que titulaire dans le registre conf\u00e8re au titulaire du droit la l\u00e9gitimit\u00e9 pour exercer les actions et exceptions pour d\u00e9fendre ses droits. Parmi de telles actions, on trouve l\u2019action en revendication, les actions n\u00e9gatoires ou confessoires, ainsi que d\u2019autres actions sp\u00e9cifiques.<\/p>\n
Les exceptions s\u2019appliquent dans le cadre des saisies, des jugements ex\u00e9cutoires et par voie d\u2019ex\u00e9cution forc\u00e9e, lorsque l\u2019on cherche \u00e0 prendre possession des biens en qualit\u00e9 de demandeur distinct du titulaire enregistr\u00e9 pour ces biens.<\/p>\n
De cette mani\u00e8re, les avantages qui d\u00e9coulent de l\u2019inscription des droits r\u00e9els dans le Registre de la propri\u00e9t\u00e9 espagnol peuvent \u00eatre facilement appr\u00e9ci\u00e9s, notamment pour les potentiels acheteurs \u00e9trangers de biens immeubles, l\u2019important \u00e9tant d\u2019en conna\u00eetre les m\u00e9canismes, pour pouvoir jouir d\u2019une protection et d\u2019une s\u00e9curit\u00e9 maximale pour les investisseurs. Dans le cas contraire, si cette proc\u00e9dure n\u2019a pas \u00e9t\u00e9 respect\u00e9e, l\u2019investisseur se trouvera en position d\u2019incertitude et d\u2019ins\u00e9curit\u00e9 et n\u2019aura pas la protection n\u00e9cessaire aupr\u00e8s des tiers que conf\u00e8rent les droits en question (ainsi, l\u2019article 32 LH dispose que les droits r\u00e9els qui ne sont pas d\u00fbment inscrits dans le Registre ne seront pas opposables aux tiers, conform\u00e9ment au principe d\u2019inopposabilit\u00e9), permettant \u00e0 ceux-ci de remettre en cause le droit du titulaire, jusqu\u2019\u00e0 ce qu\u2019il prenne fin, comme c\u2019est le cas pour l\u2019hypoth\u00e8que.<\/p>\n
Ce processus ainsi expos\u00e9 nous am\u00e8ne \u00e0 vous recommander de vous entourer des meilleurs experts pour vous conseiller au moment de l\u2019acquisition de votre bien immeuble en Espagne. De cette mani\u00e8re vous serez certain que le titre correspondant sera correctement inscrit dans le Registre de la Propri\u00e9t\u00e9 et vous pourrez ainsi b\u00e9n\u00e9ficier de son aura protectrice en \u00e9vitant les situations inattendues.<\/p>\n
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Marina Bugallal et Gonzalo Hurtado<\/strong> Cet article no suppose pas du conseil juridique.<\/em><\/p>\n Du point de vue des entreprises et des particuliers \u00e9trangers, investir au moyen de l\u2019acquisition de biens immeubles dans notre pays peut s\u2019av\u00e9rer \u00eatre un choix tr\u00e8s int\u00e9ressant, vue la situation actuelle et le nombre \u00e9lev\u00e9 d\u2019immeubles disponibles, ainsi que les prix attractifs qui pourraient en \u00e9maner.<\/p>\n","protected":false},"author":2,"featured_media":0,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[258],"tags":[],"class_list":["post-2999","post","type-post","status-publish","format-standard","hentry","category-articles-juridiques"],"yoast_head":"\n
\nMariscal Abogados, Avocats francophones en Espagne<\/strong><\/span><\/p>\nEurojuris Espa\u00f1a<\/em><\/a><\/strong><\/strong>, r\u00e9seau espagnol inernational de cabinet d\u2019avocats<\/em><\/a><\/strong><\/strong><\/h2>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"