{"id":2234,"date":"2013-06-04T08:00:10","date_gmt":"2013-06-04T08:00:10","guid":{"rendered":"http:\/\/www.asociacion-eurojuris.es\/en\/?p=2234"},"modified":"2020-04-11T07:21:13","modified_gmt":"2020-04-11T07:21:13","slug":"risikos-beim-ankauf-von-inmobilien-die-vererbt-worden-sind","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.asociacion-eurojuris.es\/en\/risikos-beim-ankauf-von-inmobilien-die-vererbt-worden-sind\/","title":{"rendered":"Risikos beim Ankauf von Inmobilien, die vererbt worden sind"},"content":{"rendered":"

Ein Haus zu kaufen ist immer eine wichtige Entscheidung, weil es sich um eine erhebliche Investition handelt. Deshalb muss man immer an die Folgen denken und ganz klar haben, was f\u00fcr Risikos man bei einem konkreten Kauf eingeht.<\/strong><\/p>\n

Jeder Fall hat seine eigene Problematik. Heute m\u00f6chte ich \u00fcber einen Fall sprechen, der typisch ist: die Kinder oder der Ehegatte einer verstorbenen Person erben das Haus oder die Wohnung, wo diese Person ihres st\u00e4ndige Domizil hatte; bei der erforderlichen notariellen Verhandlung, wo diese Erbschaftsannahme formalisiert ist, und um die hohe spanische Erbschaftssteuer zu vermindern, h\u00f6ren die Erben gern auf den Vorschlag, das in der Erbschaftsannahmeurkunde zu erkl\u00e4ren, dass sie keine Absicht haben, dieses Objekt innerhalb f\u00fcnf Jahren zu verkaufen.<\/strong> Damit zahlen sie vielleicht \u00fcberhaupt keine Erbschaftssteuer und kann die Erbschaftsannahmeurkunde im Grundbuch reibungslos eingetragen werden.<\/p>\n

Nach ein paar Jahren, haben die Erben das vergessen, dass sie diese steuerbefreiende Erkl\u00e4rung in dem Moment der Erbschaftsannahme beurkundet haben und dann kommt ein Interessent, der einen sehr guten Kaufpreis f\u00fcr das Objekt anbietet (das passierte oft in den goldenen Jahren, bevor die Krise anfing!). Dann entschliessen die Erben sich, zu verkaufen und damit kauft der K\u00e4ufer und z\u00e4hlt den h\u00f6hen ausgemachten Preis. Sogar kann eine Bank dabei einschalten, um das Gesch\u00e4ft zu finanzieren, mit der Garantie, dass das Objekt vom K\u00e4ufer theoretisch frei von Belastungen erworben ist. Aber das ist nicht absolut richtig: es gibt doch eine Belastung, die im Grundbuch eingetragen und zu sehen ist, an die aber niemand (weder der K\u00e4ufer, noch der Notar, der das Gesch\u00e4ft beurkundet, noch die Bank, die ihr Geld riskiert) denkt: das Finanzamt hat das Recht, die Steuererkl\u00e4rungen zu revidieren, die bei jeder Eigentumsumtragung vorgelegt worden sind<\/strong>, und wenn das Finanzamt nicht damit einverstanden ist, was bei der Umtragung f\u00fcr Steuer kalkuliert und bezahlt worden war, kann das Finanzamt einseitig neue Steuerkalkulationen machen mit der Garantie, dass das Objekt sowieso belastet wird, um diese Verantwortung gegen\u00fcber des Finanzamts zu decken, unabh\u00e4ngig wem dieses Objekt heute geh\u00f6rt. Das w\u00fcrde bedeuten (in dem Falle, der wir bisher geschildert haben), dass eine b\u00f6se \u00dcberraschung vom Finanzamt bei dem K\u00e4ufer des vererbten Inmobiliens eintreten k\u00f6nnte, wenn das Finanzamt das entdeckt, dass die Bedingungen f\u00fcr eine bestimmte Steuerbefreiung nicht aufrechterhalten worden sind: das Objekt, das durch die Erbschaft ohne Zahlung der Steuer dank der Steuerbefreiung umgetragen worden war, m\u00fcsste jetzt eine dem heutigen Eigent\u00fcmer v\u00f6llig fremde Verantwortung tragen. Und die von dem Finanzamt einseitig kalkuliert Erbschaftsteuer der Kinder oder der Ehegatten f\u00fcr ein normales Haus (plus Strafen, Zuschl\u00e4ge und Zinsen) kann ein hohes Prozent des Werts des Objekts werden.<\/p>\n

Wir empfehlen deshalb immer, \u00fcberhaupt keinen Kaufvertrag oder Vorvertrag zu unterschreiben, ohne dass ein Rechtsanwalt die Problematik des betreffenden Falles \u00fcberpr\u00fcft. Dieser Fall ist nur ein Beispiel der Probleme, vor denen ein K\u00e4ufer stehen k\u00f6nnte, wenn der Kaufvertrag ohne \u00dcberpr\u00fcfung unterschrieben worden ist. Aber es gibt umheimlich viele andere Fallen, wo man aufpassen muss. Das Finanzamt ist in diesem Moment geldgierig, weil es aufgrund der Krise keine Einnahme gibt und, da die m\u00fcssigen Be\u00e4mter des Finanzamts heute nicht mehr zu tun haben, sind alle dabei, die Rechtsgesch\u00e4fte (Erbschaftsannahmen, Verk\u00e4ufe, Schenkungen usw.) zu pr\u00fcfen, die in den letzten vier Jahren beurkundet sind, um das zu versuchen, Ausrede zu entdecken, um Revisionen der damals vorgelegten Steuererkl\u00e4rungen zu machen, wobei neue Liquidationen kalkuliert werden, um zus\u00e4tzliche Summe als Steuer zu verlangen.<\/p>\n

 <\/p>\n

Carlos Prieto Cid, Rechtsanwalt<\/strong>
\nTarracoiuris Abogados, deutschsprachige Rechtsanw\u00e4lte in Tarragona, Spain<\/a><\/p>\n

Member of Eurojuris Espa\u00f1a, <\/strong><\/em>Internationales Netzwerk von Spanischen Anwaltskanzleien<\/em><\/strong><\/h2>\n

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