Un des principaux frais associ\u00e9s au logement sont les d\u00e9nomm\u00e9s\u00a0 frais de communaut\u00e9<\/span><\/em>. Conform\u00e9ment \u00e0 l\u2019article 9.1 e) de la Loi 49\/196 du 21 juillet portant sur \u00a0la propri\u00e9t\u00e9 horizontale (LPH), c\u2019est le propri\u00e9taire de l\u2019immeuble qui se r\u00e9v\u00e8le \u00eatre oblig\u00e9 \u00e0 contribuer aux frais g\u00e9n\u00e9raux pour l\u2019entretien n\u00e9cessaire de l\u2019immeuble, et qui, par cons\u00e9quent, doit payer les frais de communaut\u00e9.<\/p>\n Cependant, il est possible qu\u2019il soit d\u00e9cid\u00e9 par accord que ce soit le locataire qui assure le paiement des frais de communaut\u00e9, de nouveau selon l\u2019article 20.1 LAU (Ley de Arrendamientos Urbanos<\/span><\/em>). Dans ce sens, il est possible de citer la d\u00e9cision de l\u2019Audience Provinciale de la Rioja du 23 janvier 2009 dans laquelle elle expose que les frais g\u00e9n\u00e9raux auxquels se r\u00e9f\u00e8re l\u2019article 20 de la Loi 29\/1994 du 24 novembre, qui \u00a0permet que les parties puissent conclure un accord par lequel ils seront \u00e0 la charge du locataire, sont les frais g\u00e9n\u00e9raux pour l\u2019entretien n\u00e9cessaire de l\u2019immeuble, ses services, imp\u00f4ts, charges et responsabilit\u00e9s, qui ne sont pas susceptibles d\u2019individualisation et qui correspondent au logement lou\u00e9 ou \u00e0 ses accessoires, et que les frais g\u00e9n\u00e9raux auxquels se r\u00e9f\u00e8re cet article sont ceux connus comme les frais de communaut\u00e9.\u00a0(\u2026)<\/span><\/em><\/p>\n Pour qu\u2019un tel accord soit valide, il doit \u00eatre formul\u00e9 par \u00e9crit et pr\u00e9ciser le montant annuel desdits frais \u00e0 la date du contrat. Dans ces cas et durant les trois (3) premi\u00e8res ann\u00e9es d\u2019application du contrat de bail, la somme que le locataire doit payer \u00e0 ce titre ne pourra \u00eatre augment\u00e9e qu\u2019en vertu d\u2019un accord entre les parties et de fa\u00e7on annuelle et jamais d\u2019un pourcentage sup\u00e9rieur au double de celui duquel pourra \u00eatre augment\u00e9 le loyer convenu dans le contrat (vid. Arts 20.2 y 18.1 LAU)<\/p>\n D\u2019autre part, il existe les frais d\u00e9riv\u00e9s de la fourniture<\/em><\/span> d\u2019\u00e9lectricit\u00e9, d\u2019eau, de gaz, de t\u00e9l\u00e9phone et autres variantes. Etant donn\u00e9 que c\u2019est le locataire qui, en cons\u00e9quence du contrat de location et de l\u2019usage du logement lou\u00e9, profite de ces approvisionnements, il est logique que ce soit lui qui assume le paiement de ceux-ci.<\/p>\n En effet, au regard de \u00a0ce qui est \u00e9tabli \u00e0 l\u2019article 20.3 LAU, dans les cas o\u00f9 la propri\u00e9t\u00e9 dispose de compteurs individualis\u00e9s, ce sera le locataire qui, dans tous les cas, sera oblig\u00e9 au paiement des frais g\u00e9n\u00e9r\u00e9s par lesdits services, sauf accord en sens contraire. Sur ce point, il faut souligner la d\u00e9cision de l\u2019Audience Provinciale de A Coru\u00f1a du 30 avril 2015\u00a0: Il est convenu dans le contrat (lex contractus, article 1091 du Code Civil) que seront \u00e0 la charge des locataires \u00ab\u00a0les frais de service qui sont individualis\u00e9s par le biais d\u2019appareils comptables (eau, \u00e9lectricit\u00e9, t\u00e9l\u00e9phone, gaz \u2026 <\/span><\/em>Cette clause est par ailleurs inutile, puisque c\u2019est une obligation l\u00e9gale impos\u00e9e par l\u2019article 20.3 de la Loi sur les locations urbaines. En cons\u00e9quence, si la compagnie fournisseuse d\u2019\u00e9nergie \u00e9lectrique (dans ce cas Gas Natural S.A) et celle d\u2019eau potable (Entreprise Municipale des Eaux de la Coru\u00f1a S.A) \u00e9mettent des factures, dans lesquelles se\u00a0 refl\u00e8tent les consommations par lecture de compteur, les locataires sont dans l\u2019obligation de les payer\u00a0\u00bb. Dans le m\u00eame sens, la d\u00e9cision\u00a0 de l\u2019Audience Provinciale de Malaga du 23 octobre 2015 peut \u00eatre cit\u00e9e\u00a0: c\u2019est une r\u00e8gle g\u00e9n\u00e9rale que les frais g\u00e9n\u00e9r\u00e9s par la consommation exclusive du locataire doivent \u00eatre pay\u00e9s par celui-ci, puisqu\u2019il s\u2019agit d\u2019une consommation propre pour des services ou approvisionnements dont il a \u00e9t\u00e9 le seul \u00e0 b\u00e9neficier, en pr\u00e9tendant que le bailleur les paie, cela suppose que le locataire pr\u00e9tend obtenir un enrichissement injuste \u00e0 ses frais, ce qui ne peut pas b\u00e9n\u00e9ficier des faveurs du Droit.<\/span><\/em><\/p>\n Quant aux taxes associ\u00e9es au logement, il faut noter la Taxe de Collecte des Ordures. Il s\u2019agit d\u2019un imp\u00f4t municipal cons\u00e9quence de l\u2019article 12.5 de la \u00ab\u00a0Loi 22\/2011 du 28 juillet, sur les r\u00e9sidus et les sols contamin\u00e9s\u00a0\u00bb et dont la finalit\u00e9 est de taxer l\u2019activit\u00e9 de collecte et de destruction des ordures et autres r\u00e9sidus urbains<\/p>\n Pour d\u00e9terminer qui est consid\u00e9r\u00e9 comme sujet passif, et par la m\u00eame, qui est oblig\u00e9 \u00e0 la liquidation de la taxe, il faudra s\u2019en remettre \u00e0 ce qu\u2019\u00e9tablit la LGT ou le cas \u00e9ch\u00e9ant, aux ordonnances municipales applicables. La question a \u00e9t\u00e9 discut\u00e9e dans la pratique, m\u00eame si, en s\u2019en remettant aux articles 2, 20, 35 et 36.2 LGT, il pourrait \u00eatre entendu que, en principe, le locataire, en vertu de l\u2019usage qu\u2019il fait du logement, est celui qui g\u00e9n\u00e8re le fait imposable et qui b\u00e9n\u00e9ficie \u00e9galement du service municipal consistant en l\u2019enl\u00e8vement des ordures, c\u2019est pourquoi il apparaitrait coh\u00e9rent que le bailleur r\u00e9percute sur le locataire le paiement de ladite taxe.<\/p>\n Malgr\u00e9 ces observations, et en relation avec cette question, il est n\u00e9cessaire d\u2019attirer l\u2019attention, comme l\u2019a d\u00e9j\u00e0 fait l\u2019Audience Provinciale de Madrid dans la d\u00e9cision du 12 mars 2012, sur le fait que\u00a0: le fait imposable qui est g\u00e9n\u00e9r\u00e9 ou qui peut \u00eatre g\u00e9n\u00e9r\u00e9 de ce service municipal de collecte des ordures, est souvent li\u00e9, par d\u00e9finition, \u00e0 l\u2019usage du logement, mais il ne se r\u00e9f\u00e8re pas moins \u00e0 l\u2019usage propre de tout titulaire ou propri\u00e9taire de celui-ci, g\u00e9n\u00e9ralis\u00e9 \u00e0 tous les immeubles, ind\u00e9pendamment de qui est l\u2019occupant et de la relation juridique ou du titre en vertu duquel il l\u2019occupe, en d\u00e9finitive, le sujet passif est le titulaire ou propri\u00e9taire, pas son utilisateur effectif, que les deux qualit\u00e9s co\u00efncident ou non.<\/span><\/em><\/p>\n En d\u00e9finitive, il s\u2019agit d\u2019une taxe, qui, sans pr\u00e9judice de l\u2019obligation de paiement du bailleur \u00e0 l\u2019Administration, peut \u00eatre r\u00e9percut\u00e9e en toute logique sur le locataire au moyen d\u2019une clause expresse contenue dans le contrat de bail.<\/p>\n Au vu de ce qui a \u00e9t\u00e9 expos\u00e9 pr\u00e9c\u00e9demment, il est possible de conclure qu\u2019en principe r\u00e8gne la libert\u00e9 contractuelle quant \u00e0 la r\u00e9percussion sur le locataire des imp\u00f4ts et autres frais li\u00e9s \u00e0 la location, sans pr\u00e9judice de la plus ou moins grande justification logique qui peut appuyer cette r\u00e9percussion et sans pr\u00e9judice de ce que ledit pacte n\u2019 affecte, en aucune fa\u00e7on, les obligations du sujet passif envers l\u2019Administration, la Communaut\u00e9 des Propri\u00e9taires, ou les entit\u00e9s fournisseuses. Par cons\u00e9quent, les app\u00e2ts cach\u00e9s par des loyers abordables, peuvent \u00eatre accompagn\u00e9s de l\u2019augmentation des co\u00fbts pour le locataire, ce qui rend \u00a0l\u2019offre artificielle pour celui-ci, de telle sorte que la lecture, compr\u00e9hension et le cas \u00e9ch\u00e9ant la n\u00e9gociation du contrat de location deviennent fondamentales.<\/p>\n Cet article ne constitue pas un conseil juridique<\/em><\/span><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":" En marge de la responsabilit\u00e9 du sujet passif, le bailleur, envers l\u2019administration et de la plus ou moins grande logique dans la justification de l\u2019attribution des frais et taxes li\u00e9s \u00e0 la location (communaut\u00e9 et collecte des ordures) en Espagne r\u00e8gne la libert\u00e9 contractuelle pour les r\u00e9percuter sur le locataire.<\/p>\n","protected":false},"author":3,"featured_media":0,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[258],"tags":[],"class_list":["post-5628","post","type-post","status-publish","format-standard","hentry","category-articles-juridiques"],"yoast_head":"\nTaxes<\/h2>\n
Conclusion<\/h2>\n
Monika Bertram<\/span><\/h3>\n