Il n\u2019existe pas de doutes sur le fait qu\u2019un des plus grands sinistr\u00e9s de la crise \u00e9conomique que nous avons souffert en Espagne a \u00e9t\u00e9 le secteur immobilier. Il est cependant vrai qu\u2019une partie de celui-ci, celui li\u00e9 \u00e0 la location d\u2019immeubles, a r\u00e9ussi \u00e0 survivre voire m\u00eame \u00e0 sortir renforc\u00e9 de la crise \u00e9conomique.<\/p>\n
Tel est l\u2019essor des locations dans notre pays, surtout des logements, qui progressivement sont en train d\u2019\u00e9vincer le r\u00e9gime de la propri\u00e9t\u00e9 pourtant si enracin\u00e9 en Espagne, avec une avanc\u00e9e du march\u00e9 de la location de logement comparable \u00e0 celle existante dans d\u2019autres pays europ\u00e9ens comme l\u2019Allemagne ou le Royaume-Uni.<\/p>\n
En cons\u00e9quence de cet essor, la guerre entre l\u2019offre et la demande et les arnaques cach\u00e9es derri\u00e8re des prix accessibles, peuvent \u00eatre accompagn\u00e9es de l\u2019augmentation des co\u00fbts pour le locataire ce qui fait que cette annonce puisse s\u2019av\u00e9rer artificielle, de telle sorte que la lecture, la compr\u00e9hension et \u00a0le cas \u00e9ch\u00e9ant la n\u00e9gociation du contrat de location deviennent indispensables.<\/p>\n
Depuis le 25 novembre 1994 jusqu\u2019\u00e0 aujourd\u2019hui, tant la location destin\u00e9e au logement que celle li\u00e9e \u00e0 un usage diff\u00e9rent du logement sont r\u00e9gul\u00e9es par la loi sur la location urbaine\u00a0 29\/1994 du 24 novembre (LAU). Au service de la pr\u00e9sente analyse, nous nous fonderons et nous soulignerons les dispositions de l\u2019article 20, qui permet que les parties s\u2019accordent sur le fait que les frais g\u00e9n\u00e9raux pour l\u2019entretien ad\u00e9quat de l\u2019immeuble, que ses services, ses imp\u00f4ts, ses charges et responsabilit\u00e9s qui ne sont pas susceptibles d\u2019\u00eatre indivisibles et qui correspondent au logement lou\u00e9 ou \u00e0 ses accessoires, soient \u00e0 la charge du locataire<\/span><\/em>. Il reste certain que, dans la pratique, en plus du loyer et de sa mise \u00e0 jour, cette question est souvent un des points les plus discut\u00e9s entre les parties au moment de former le contrat de location.<\/p>\n Ci-apr\u00e8s, nous entamerons un d\u00e9coupage des frais et imp\u00f4ts communs associ\u00e9s au logement ou \u00e0 la location d\u2019un local, pour, au cas par cas, d\u00e9terminer par qui ils doivent \u00eatre r\u00e9gl\u00e9s et leurs possibles r\u00e9percussions sur le locataire.<\/p>\n Des imp\u00f4ts associ\u00e9s \u00e0 tout contrat de location, le plus pertinent est sans aucun doute l\u2019imp\u00f4t sur les Biens Immobiliers (IBI), qui taxe la valeur des biens immeubles et qui, en accord avec l\u2019article 63 du D\u00e9cret Royal L\u00e9gislatif 2\/2004 du 5 mars qui adopte le texte refondu de la Loi r\u00e9gulatrice des\u00a0 Finances Publiques locales, doit \u00eatre r\u00e9gl\u00e9 par le sujet passif, qui s\u2019entend de la personne qui poss\u00e8de le titre et la propri\u00e9t\u00e9 du logement, dans ce cas, le bailleur.<\/p>\n Bien que dans les contrats de location souscrits ant\u00e9rieurement au 9 mai 1985 toujours en vigueur au jour d\u2019aujourd\u2019hui le bailleur pouvait exiger du locataire le montant total de sa part de l\u2019IBI qui correspond \u00e0 l\u2019immeuble lou\u00e9 (voir la deuxi\u00e8me disposition transitoire 10.2 LAU), cela n\u2019arrive plus dans les contrats de location conclus d\u00e9sormais. Dans ceux-ci la r\u00e9percussion de l\u2019IBI sur le locataire sera uniquement possible si cela est express\u00e9ment pr\u00e9vu dans le contrat de location et sans pr\u00e9judice de ce que, comme nous l\u2019avons signal\u00e9, face \u00e0 l\u2019administration, le bailleur soit le sujet passif. Contrat tout \u00e0 fait valide et m\u00eame habituel ex\u00a0article 20.1 LAU.<\/p>\n D\u2019un autre c\u00f4t\u00e9, nous voulons attirer l\u2019attention, m\u00eame si dans la pratique cela parait souvent logique, sur le fait que les locations de logement conclues entre particuliers, en accord avec ce qui est \u00e9tabli \u00e0 l\u2019article 7.1 b) du D\u00e9cret L\u00e9gislatif royal 1\/1993 du 24 septembre qui adopte le texte refondu de la loi concernant les imp\u00f4ts sur les transmissions patrimoniales (ITP) et les actes juridiques document\u00e9s (AJD) sont sujets \u00e0 la liquidation de l\u2019ITP. Dans ce cas, et en accord avec les dispositions de l\u2019article 8 f) du D\u00e9cret Royal pr\u00e9c\u00e9demment indiqu\u00e9es, celui qui est oblig\u00e9 \u00e0 la liquidation de l\u2019imp\u00f4t susmentionn\u00e9 est le locataire lui-m\u00eame. Sur la base de ce qui a \u00e9t\u00e9 pr\u00e9cis\u00e9 ant\u00e9rieurement, il apparait opportun de pr\u00e9ciser que sont exon\u00e9r\u00e9s du paiement de l\u2019ITP, les locataires de locaux ou de logements \u00e0 des fins professionnelles, puisqu\u2019ils sont soumis au paiement de l\u2019imp\u00f4t sur la valeur ajout\u00e9e (IVA). Par cons\u00e9quent, pout que cet imp\u00f4t soit liquid\u00e9, il faudra d\u00e9terminer l\u2019usage auquel est destin\u00e9 l\u2019immeuble lou\u00e9. Comme l\u2019a d\u00e9j\u00e0 pr\u00e9cis\u00e9 la Direction G\u00e9n\u00e9rale des Imp\u00f4ts lors d\u2019une consultation contraignante le 6 septembre 2013, qu\u2019elle soit conclue avec des personnes morales ou soit destin\u00e9e \u00e0 un bureau professionnel, la location sera soumise \u00e0 l\u2019IVA et ne sera pas exon\u00e9r\u00e9e d\u2019IVA. Ceci \u00e9tant dit, l\u2019analyse sur la r\u00e9percussion de l\u2019ITP et de l\u2019IVA n\u2019est pas utile puisque nous nous trouvons en pr\u00e9sence d\u2019imp\u00f4ts qui doivent \u00eatre pay\u00e9s par le locataire.<\/p>\n Enfin, quant aux imp\u00f4ts li\u00e9s \u00e0 la location cette fois de fa\u00e7on plus directe, il est possible de citer l\u2019imp\u00f4t sur le loyer des personnes physiques (IRPF) et l\u2019imp\u00f4t sur les soci\u00e9t\u00e9s (IS) que le bailleur personne physique (dans le premier cas) ou morale (dans le second cas) doivent verser au fisc en raison de la possession de l\u2019immeuble en question et des gains obtenus en raison de la location. Sous la protection du principe de la libert\u00e9 contractuelle consacr\u00e9 \u00e0 l\u2019article 1255 du Code civil (CC) la jurisprudence espagnole accepte les accords contractuels pour lesquels une des parties assume des obligations fiscales, qui, selon la r\u00e8glementation fiscale, seraient \u00e0 la charge de l\u2019autre partie au contrat. Malgr\u00e9 cela, il faut avoir pr\u00e9sent \u00e0 l\u2019esprit que conform\u00e9ment \u00e0 l\u2019article 17.5 de la Loi fiscale g\u00e9n\u00e9rale 58\/2003 du 17 d\u00e9cembre\u00bb \u00a0(LGT) et \u00e0 l\u2019article 20 LAU, les dits-accords ne contraignent pas l\u2019Administration, sans pr\u00e9judice de ses cons\u00e9quences juridiques et priv\u00e9es. De telle mani\u00e8re que, pour la Direction G\u00e9n\u00e9rale des Imp\u00f4ts, la position de sujet passif ne peut \u00eatre alt\u00e9r\u00e9e par des actes ou des conventions pass\u00e9es entre particuliers. En cons\u00e9quence, et vu ce qui a \u00e9t\u00e9 dit ant\u00e9rieurement, rien n\u2019interdit que dans un contrat priv\u00e9 de location les parties d\u00e9cident que le co\u00fbt fiscal \u00e9manant des pr\u00e9c\u00e9demment cit\u00e9s possession et gains soient \u00e0 la charge du locataire, bien que le sujet passif soit le bailleur. Toutefois, un tel pacte est inhabituel dans la pratique du fait de son caract\u00e8re excessif ou peu raisonnable, il peut m\u00eame \u00eatre d\u00e9clar\u00e9 nul car abusif dans les cas o\u00f9 le locataire poss\u00e8de la condition de consommateur.<\/p>\n Cet article ne constitue pas un conseil juridique<\/em><\/span><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":" Le secteur de la location immobili\u00e8re en Espagne est sorti renforc\u00e9 de la crise \u00e9conomique et commence \u00e0 \u00e9vincer le r\u00e9gime de la propri\u00e9t\u00e9. Cependant, la guerre entre l\u2019offre et la demande, et les arnaques dissimul\u00e9es sous des locations factices, peuvent \u00eatre accompagn\u00e9s de la charge de taxes et d\u2019imp\u00f4ts qu\u2019il est bon de connaitre et de n\u00e9gocier en avance. <\/p>\n","protected":false},"author":3,"featured_media":0,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[258],"tags":[],"class_list":["post-5609","post","type-post","status-publish","format-standard","hentry","category-articles-juridiques"],"yoast_head":"\nImp\u00f4ts associ\u00e9s \u00e0 la location<\/h2>\n
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