In \u00dcbereinstimmung und mit Inkrafttreten des Gesetzes 14\/2013 vom 27. September zur Unterst\u00fctzung der Unternehmer und ihrer Internationalisierung werden eine Reihe an Ma\u00dfnahmen eingef\u00fchrt, die die Attraktivit\u00e4t der spanischen Wirtschaft aus Sicht ausl\u00e4ndischer Investoren hervorheben. Neben den Vorteilen, die das neue Gesetz mit sich bringt, befindet sich auch die Erteilung der Aufenthaltserlaubnis f\u00fcr solche Ausl\u00e4nder, die Immobilien, die einen Nettowert, d.h. einen Wert vor Steuern, in H\u00f6he von 500.000 Euro oder mehr erwerben. Dies stellt eine M\u00f6glichkeit f\u00fcr au\u00dfereurop\u00e4ische Ausl\u00e4nder dar, die nicht nur die Aufenthaltsgenehmigung erhalten sondern auch von der wirtschaftlichen Situation Spaniens profitieren, da die Preise von Immobilien in einem betr\u00e4chtlichen Ma\u00dfe gefallen sind. Insgesamt handelt es sich um einen Preisr\u00fcckgang um 38,6% von den h\u00f6chsten Betr\u00e4gen, die Ende 2007 bestanden.<\/p>\n
Der Kauf einer Immobilie in Spanien bringt Steuern mit sich, die die Investoren bei der Kalkulation der Investition und dessen Rentabilit\u00e4t ber\u00fccksichtigen sollten. Der vorliegende Beitrag versucht einen ersten \u00dcberblick \u00fcber die verschiedenen Steuern, die beim Kauf einer Immobilie von Nicht-Residenten in Spanien gezahlt werden m\u00fcssen, zu bieten.<\/p>\n
1. Mit dem Kauf einer Immobile verbundene Steuern<\/b><\/em><\/span><\/p>\n Das spanische Regelwerk kennt zwei verschiedene Arten von Steuern im Hinblick auf Immobilien, dabei sind die Steuern bez\u00fcglich des Kaufs einer neuen Immobile im Vergleich zu den Steuern beim Kauf einer Immobilie zweiter Hand zu unterscheiden.<\/p>\n Diese Dichotomie macht es zun\u00e4chst erforderlich zu erkl\u00e4ren, was das Regelwerk unter einer neuen und einer Immobile zweiter Hand versteht. Die neue Immobilie ist diejenige, die zum ersten Mal \u00fcbergeben und erworben wird, wenn der Bau fertig gestellt wurde, es sei denn, dass die fraglichen Wohnungen kontinuierlich und f\u00fcr eine Laufzeit von zwei oder mehreren Jahren von anderen als den K\u00e4ufern genutzt wurden. Alle Immobilien, die von dieser Beschreibung nicht umfasst werden, sind als Immobilien aus zweiter Hand anzusehen.<\/p>\n 2. Besteuerung des Kaufs neuer Immobilien<\/b><\/em><\/span><\/p>\n Der Kauf von neuen Immobilien bringt eine Zahlung der Mehrwertsteuer mit sich (im Folgenden \u201eMwSt<\/b>\u201c), deren Steuersatz 10% betr\u00e4gt, mit einigen Ausnahmen mit geringeren Steuers\u00e4tzen in bestimmten Autonomen Regionen. Ebenfalls muss die Beurkundungssteuer (Impuesto de Actos Jur\u00eddicos Documentados, \u201eIAJD<\/b>\u201c) gezahlt werden. Diese letztgenannte Steuer wurde den Autonomen Regionen \u00fcberlassen und diese, in Aus\u00fcbung ihrer Befugnisse, erheben die Steuers\u00e4tze in der Form, in der es ihnen angemessen erscheint. Die Bandbreite der momentan vorhandenen Steuers\u00e4tze (allgemeine und reduzierte der jeweiligen Autonomen Region) in Spanien variiert zwischen 1,5% als allgemeinen Steuersatz und 0,1% als reduziertem Steuersatz, letztgenannter ist haupts\u00e4chlich auf K\u00e4ufe von Wohnungen instaatlich gef\u00f6rderter Sozialbauten anwendbar.<\/p>\n Deswegen hat der K\u00e4ufer einer neuen Immobilie als H\u00f6chstbetrag 11,5% an MwSt und IAJD zu zahlen.<\/p>\n 3. Besteuerung von Immobilien aus zweiter Hand<\/b><\/em><\/span><\/p>\n Der Kauf einer Immoblie zweiter Hand ist weder Gegenstand der MwSt noch der IAJD, jedoch ist die Verm\u00f6gens\u00fcbertragungssteuer (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales Onerosas \u201eITPO<\/b>\u201c) zu zahlen. Diese Steuer wurde ebenso wie die IAJD zur Erhebung den Autonomen Regionen \u00fcberlassen und beinhaltet deshalb gro\u00dfe Unterschiede. Der allgmeine Steuersatz der ITPO liegt zwischen 6% und 10%, w\u00e4hrend der reduzierte Steuersatz, der unter anderem auf Wohnungen f\u00fcr gro\u00dfe Familien anzuwenden ist, zwischen 1% und 7% liegt.<\/p>\n In bestimmten Ausnahmen, oder wenn die Vertragsparteien es so vereinbart haben, muss der K\u00e4ufer au\u00dferdem die Wertzuwachssteuer zahlen. Diese Steuer mit Charakter einer Gemeindesteuer besteuert den Wertzuwachs von Grundst\u00fccken. Zur Kalkulation wird dieser von der Steuerbemessungsgrundlage der Grundsteuer abgeleitet und ber\u00fccksichtigt die vergangene Zeit zwischen dem Erwerb des Gutes auf Seiten des Verk\u00e4ufers und den Verkauf der Immobilie. Es ist jedoch wichtig hervorzuheben, dass jede lokale Verwaltung eigene Kriterien anwendet, um den entsprechenden Steuersatz zu ermitteln. Ein Steuersatz von 30% darf hierbei nicht \u00fcberschritten werden, er stellt einen H\u00f6chststeuersatz f\u00fcr besondere Tatbest\u00e4nde dar. Grunds\u00e4tzlich, als eine allgemeine Regel, hat der Verk\u00e4ufer diese Steuer zu zahlen, was sich vermutlich auf den Kaufpreis auswirkt, aber, wie wir bereits zu Beginn dieses Abschnittes dargestellt haben, kann vereinbart werden, dass der K\u00e4ufer diese zahlt.<\/p>\n Wegen der in diesem Abschnitt dargestellten m\u00f6glichen Vereinbarung, dass der K\u00e4ufer diese Wertzuwachssteuer zahlt, kann der Kauf einer Immobilie zweiter Hand einem unterschiedlichen Steuersatz unterliegen, je nach lokaler Verwaltung, in der sich die Immobilie befindet und den Jahren, die seit dem Kauf durch den Verk\u00e4ufer vergangen sind. Die Summe der auf den Kauf einer Immobilie zweiter Hand anzuwendenden Steuern (ITPO und Wertzuwachssteuer) liegt bei einem maximalen Steuersatz von 40% wenn K\u00e4ufer und Verk\u00e4ufer sich darauf geeinigt haben, dass der K\u00e4ufer die Wertzuwachssteuer zahlt. Sollte keine Vereinbarung vorliegen, ist lediglich ITPO zu zahlen, deren maximaler Steuersatz bei 10% liegt.<\/p>\n