Wichtige Aspekte für den Kauf der Immobilien von nicht Gebietsansässigen
Die Entscheidung, eine Immobilie in Spanien zu kaufen, sollte immer gut durchdacht sein. Ist aber der Verkäufer nicht in Spanien gebietsansässig, sollten einige Aspekte in Betracht gezogen werden, die oft nicht bedacht werden.
Von den Immobilien an der spanischen Küste ist ein beachtlicher Teil das Eigentum von Personen, die nicht in Spanien gebietsansässig sind, also Ferienwohnungen oder –häuser. Wer eine solche Immobilie von einem nicht gebietsansässigen Eigentümer zu erwerben beabsichtigt, sollte sich vorher gut informieren, um unerwartete Probleme mit den Behörden zu vermeiden.
Oft wird die Zahlung der Gemeindesteuer auf die Übertragung von städtischen Grundstücken vergessen, die in Spanien als “Plusvalía Municipal” bezeichnet wird. Dem Gesetz nach ist diese Steuer vom Verkäufer zu zahlen, weshalb der Käufer den Betrag bei der Berechnung der gesamten Transaktionskosten oft nicht einbezieht. Ist der Verkäufer jedoch nicht gebietsansässig, ist der Käufer dem Gesetz nach verpflichtet, diese Steuer in Vertretung des Verkäufers abzuführen, der der eigentliche Schuldner ist. Diese Ausnahme hat ihre Logik, da so versucht wird, zu vermeiden, dass die Behörden nicht gebietsansässige Verkäufer im Ausland verfolgen müssen, die ihrer Verpflichtung nicht nachkommen. Nach dem Verkauf haben viele nicht Gebietsansässigen kein weiteres Eigentum mehr in Spanien, weshalb sie technisch insolvent sind. Die Stadtverwaltung fordert in diesem Fall die Zahlung von demjenigen, der ihr am nächsten ist, in diesem Fall dem Käufer.
Beim Abschluss eines Kaufvertrags ist daher vom Verkäufer eine entsprechende Sicherheit zu verlangen (oder der entsprechende Betrag vom Kaufpreis einzubehalten). Wird diese Ausnahme von der allgemeinen Vorschrift nicht in Betracht gezogen und werden keine Vorkehrungen getroffen, muss der Käufer, wenn die Behörden die Zahlung von ihm verlangen, da der Verkäufer sie nicht geleistet hat, wohl oder übel dieser Aufforderung nachkommen, da er der Verwaltung gegenüber der einzige Zahlungspflichtige ist. Unabhängig davon kann später die Zahlung privatrechtlich oder zivilrechtlich gegenüber dem Verkäufer geltend gemacht werden.
Carlos Prieto Cid, Rechtsanwalt
Tarracoiuris Abogados, deutschsprachige Rechtsanwälte in Tarragona, Spain
Member of Eurojuris España, Internationales Netzwerk von Spanischen Anwaltskanzleien
